Nel corso degli anni si sono stratificate diverse normative sui parcheggi privati posti a pertinenza degli immobili
La prima norma a cui fare riferimento è l’art. 41 sexties della Legge n. 1150/42, introdotto dalla Legge Ponte n. 765/67, che ha stabilito che nelle nuove costruzioni devono essere riservati appositi spazi a parcheggio in misura non inferiore a un metro qnadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione (rapporto così modificato dalla legge Tognoli).
A partire quindi dal 1967 sono stati così creati i parcheggi obbligatori e l’obbligatorietà è rimasta inalterata anche successivamente all’entrata in vigore dell Legge Ponte.
Difatti, intervenuta la Legge 47/85, l’art. 26 qualificava espressamente pertinenze i suddetti spazi a parcheggio, con la conseguenza che applicando l’art. 818 comma 2 potevano costituire oggetto di separati atti giuridici.
La giurisprudenza ha interpretato restrittivamente la norma, qualificandola come pertinenza inscindibile dal punto di vista soggettivo.
Secondo consolidato orientamento della Corte di Cassazione “Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, in base al testo introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia.” (Cass. Civ. Sez. II, Ord. 09-10-2020, n. 21859).
La Legge Tognoli (122/89), ha previsto agevolazioni fiscali per la costruzione di parcheggi facoltativi nonché la possibilità di costruzione degli stessi in deroga ai vigenti strumenti urbanistici ed anche nel sottosuolo.
Per edifici già costruiti, ha sancito espressamente il divieto di alienazione di questi posti auto separatamente all’immobile (cd. utilizzazione vincolata), andando così quasi a confermare la qualificazione giurisprudenziale dei Parcheggi Ponte come pertinenze inscindibili.
Con la Legge 246/05 e l’introduzione del comma 2 all’art. 46 sexties è stato stabilito un regime di libera trasferibilità degli spazi a parcheggio.
Secondo l’interpretazione maggioritaria, la norma non ha natura retroattiva, con la conseguenza che in caso di vendita di mmobile con parcheggio occorrerà di volta in volta verificare la disciplina applicabile.
