Prelazione: se il proprietario vende l’immobile senza rispettare la prelazione deve anche risarcire il danno?
Prelazione
La legge prevede che il proprietario di un immobile affittato debba, in caso di vendita del bene, offrirlo al locatario.
Nel caso in cui venga violata tale norma, il conduttore dell’immobile può effettuare il diritto di riscatto.
Ma il conduttore ha diritto anche al risarcimento?
La Suprema Corte di Cassazione ha escluso il risarcimento.
Con sentenza n.10136 del 29/03/2022 la Corte, sez. III, civile, ha stabilito che: la mancata comunicazione della vendita da parte del proprietario non dà diritto al risarcimento
Nell’ambito della compravendita di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall’abitativo, la l.n. 392/1978 prevede un obbligo per il proprietario di comunicare al conduttore l’intenzione di alienare il bene. La mancata comunicazione comporta il diritto – della durata di sei mesi – del conduttore di esercitare il diritto di riscatto dell’immobile al prezzo della precedente vendita, e non dà invece diritto ad alcun risarcimento.
La sentenza
Così argomenta la Corte in sentenza: […] La sanzione di tale inadempimento è, nel sistema della legge, (solo) il diritto di riscatto, da esercitare nelle forme e nei termini previsti dall’art. 39 L. cit. (sei mesi dalla trascrizione del contratto); reazione tipica ed altresì unica, nel senso che non è sostituibile con una sanzione diversa: in caso di vendita a terzi, al conduttore pretermesso è data la possibilità di riscattare l’immobile, “non esiste, invece, un “rimedio attuativo” dell’obbligo di preferire che, in difetto dell’osservanza delle prescrizioni della L. n.392/1978 art. 38 consenta al conduttore un trasferimento diretto, senza dover attendere il momento “sanzionatorio” dell’esercizio del riscatto” (così Cass. 26/10/17 n. 25415.
Una volta, dunque, che si verifichi il mancato interpello e la vendita a terzi, la fattispecie trasmigra nell’orbita del possibile riscatto e, dunque, della disciplina dettata dall’art. 39 L. cit., la quale non prevede, né tanto meno sanziona, un nuovo ulteriore obbligo in capo al venditore (ex locatore) di comunicare al conduttore (non più ovviamente l’intenzione di vendere ma) la già avvenuta vendita.
[…] Il favor conductoris si risolve, per chiara scelta legislativa, solo nella previsione a vantaggio del conduttore di un diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto.
La disciplina di quest’ultimo configura un meccanismo di tutela che, nell’affidare allo stesso conduttore l’iniziativa e nel sottoporla anche a ristretti limiti temporali, tiene conto evidentemente dell’esistenza del contrastante interesse del terzo acquirente e del venditore, ex locatore, alla stabilità degli effetti del negozio concluso (di per sé pienamente valido ed efficace): interesse questo che, in tal modo e per ciò stesso, è bensì considerato in posizione recessiva (e perciò destinato a soccombere al riscatto, alla stregua di una sanzione del comportamento inadempiente prima tenuto dal locatore) ma pur sempre meritevole di tutela, realizzata, per l’appunto, attraverso la previsione di limiti temporali entro i quali quella sanzione può determinarsi; ciò in una prospettiva, dunque, non di assoluta prevalenza di un interesse sull’altro, ma di equo bilanciamento.
