Abusi edilizi: attenzione ad acquistare un immobile con abusi edilizi non sanabili perché potreste vederlo demolito
Questione
L’abuso edilizio è una difformità tra l’elaborato grafico dell’ultimo titolo abilitativo dell’immobile depositato presso il Comune e lo stato reale dei luoghi.
Esistono di diversi tipi di abusi ed ognuno ha conseguenze specifiche sulla commerciabilità del bene.
La loro regolarizzazione è possibile attraverso due modalità: la Sanatoria edilizia oppure il Ripristino dello stato legittimo
La Sanatoria edilizia avviene tramite il deposito presso il Comune di una pratica edilizia in sanatoria.
Nel caso di abusi non sanabili invece, la soluzione è la demolizione per ripristinare lo status quo ante, cioè riportare la casa nello stato anteriore all’abuso.
Ma cosa accade se si acquista un immobile in cui è presente un abuso non sanabile?
Purtroppo la risposta è che si rischia la demolizione del bene.
La sentenza
Con la sentenza n. 98 del 27.01.22 il TAR Calabria (Catanzaro), sez. II ha stabilito che: L’ordine di demolizione può essere irrogato anche nei confronti dell’attuale proprietario del bene estraneo all’abuso.
Così il TAR argomenta in sentenza: L’ordine di demolizione, in tema edilizio ed opere abusive, è un atto vincolato ed ha carattere reale, e può essere emanato, oltre che al responsabile dell’abuso, anche nei confronti dell’attuale proprietario del bene estraneo all’abuso.
Il Comune di Catanzaro ha accertato che un’unità immobiliare […] ha subìto il mutamento di destinazione d’uso in assenza di titolo edilizio.
Per tale ragione è stata emessa l’ordinanza […] con cui è stato intimato a […] proprietaria la prima, usufruttuario il secondo, il ripristino dello stato dei luoghi.
[…] Il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo e giammai assistito da alcun titolo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso neanche nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino. […]
D’altro canto, la mera inerzia da parte dell’Amministrazione nell’esercizio di un potere/dovere finalizzato alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è idonea a far divenire legittimo ciò che (l’edificazione sine titulo) è sin dall’origine illegittimo; allo stesso modo, tale inerzia non può certamente radicare un affidamento di carattere “legittimo” in capo al proprietario dell’abuso, giammai destinatario di un atto amministrativo favorevole idoneo a ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata.
[…] d’altro canto, nel caso di specie è documentalmente provato che i ricorrenti fossero a conoscenza della difformità edilizia dell’immobile, giacché nell’atto di compravendita è ben specificato che si tratti di un locale di deposito e, nonostante ciò, essi lo hanno acquistato al fine di porvi la loro abitazione.
