Proposta di acquisto vincolata al mutuo: quali sono i rischi

La proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo può nascondere dei rischi in caso di mancata erogazione di quanto richiesto da parte della banca

Si discute molto in ordine alla sussistenza o meno di un vincolo che lega le parti nel caso di mancata concessione del mutuo per l’acquisto di un immobile.

La proposta di acquisto “vincolata al buon esito del mutuo” può essere intesta quale proposta di conclusione del contratto con condizione risolutiva o sospensiva.

Qualificare la condizione come risolutiva o sospensiva non è affare di poco conto poichè cambiano gli effetti nel caso in cui il promissario acquirente ometta di attivarsi per richiedere il mutuo.

La condizione sospensiva sospende l’efficacia e cioè gli effetti del contratto mentre con l’apposzione di una condizione risolutiva il contratto è efficace sin da subito ma con il mancato avveramento della suddetta condizione perde di efficacia.

Fermo restando quanto sopra indicato, in caso di apposizione di condizione risolutiva, il mediatore immobiliare potrebbe richiedere il proprio compenso per il sol fatto di aver fatto raggiungere un accordo alle parti.

L’inserimento di un clausola così generica, se intesa quale condizione sospensiva, non dà diritto al venditore di richiedere la caparra depositata dal venditore all’atto della sottoscrizione della proposta.

La soluzione della Corte di Cassazione

Occorrerebbe dunque formulare la proposta in modo tale da tutelare il venditore nel caso di vera e propria inerzia da parte del compratore, il quale, altrimenti, si riterrebbe libero di bloccare l’immobile per mesi senza di fatto attivarsi per richiedere il mutuo.

Anche la Suprema Corte di Cassazione, occupandosi della questione, ha statuito che “Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista” (Cass. Sez. 2 Sentenza n. 22046 del 11/09/2018).