Obbligo di fattura per la cessione del contratto preliminare

L’Agenzia delle Entrate con Risposta 95 del 2022 precisa che la cessione di contratto è una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva e pertanto vi è l’obbligo di fattura.

obbligo di fattura

Il contratto preliminare di compravendita e la sua tassazione

Il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo, alle condizioni previste ed indicate nel preliminare.

Il contratto ha effetti obbligatori e non reali tra le parti, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto all’imposta di registro nella misura fissa di euro 200.

Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si l’aliquota dello 0,50%, mentre nel caso di acconti di prezzo non soggetti ad Iva si applica l’aliquota del 3 per cento.

La legge prevede che “in entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo”.

Cessione del contratto preliminare: tassazione

Ai sensi dell’articolo 1406 del codice civile “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.

Nel contratto preliminare ove vi sia autorizzazione preventiva alla cessione, la sostituzione di un contraente con un altro soggetto avviene a titolo derivato e con effetto ex nunc, con conseguente frazionamento della fattispecie in due momenti giuridici diversi cui corrispondono differenti parti del contratto.

L’istante, per effetto della cessione del contratto preliminare, “subentra” nella posizione della cedente e, quindi, anche nella clausola che ha previsto il versamento alla sottoscrizione del preliminare – già avvenuto – di una somma a titolo di caparra confirmatoria.

Al riguardo, con riferimento al presupposto oggettivo, l’Agenzia delle Entrate  precisa che la cessione di contratto, ai sensi del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (art. 3,secondo comma, n. 5) è una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva.

La norma prevede che “costituiscono inoltre prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo: …. 5) le cessioni di contratto di ogni tipo e oggetto“.

La Corte di Cassazione, con sentenza 5 ottobre 2005, n. 19399, ha precisato che “la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita è una specie delle “cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto” che il DPR 26 ottobre 1972, n. 633, nella norma sopra richiamata considera prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo “si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo”.

Ciò comporta l’obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con addebito di imposta.

L’imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto è in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro disciplinato dall’articolo 40 del TUR.