Acquisto di immobile in costruzione: le tutele per il compratore

Vediamo la disciplina normativa a tutela dei consumatori per l’acquisto di immobile da costruire o in corso di costruzione

La normativa a tutela del compratore

Il legislatore per tutelare la posizione dell’acquirente persona fisica (c.d. “contraente debole”) ha introdotto una serie di obblighi a carico del costruttore al fine di ridurre i rischi derivanti dallo stato di crisi delle imprese di costruzione, che in passato hanno creato non pochi danni ai compratori.

Attualmente abbiamo due discipline normative a tutela dei consumatori-acquirenti di immobili da costruire:

  • quella contenuta nel D.Lgs. 122/2005, che si applica agli immobili il cui titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato prima del 16 marzo 2019;
  • la nuova disciplina, introdotta dal c.d. “Codice della Crisi di Impresa e dell’Insolvenza”( D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14) che si applica solo ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019

Acquisto di immobile in costruzione

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Gli obblighi introdotti a carico del costruttore

Il decreto legislativo 122/2015 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210” ha introdotto essenzialmente l’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente :

  •  una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente,
  • una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi,  derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Il c.d. “Codice della Crisi di Impresa e dell’Insolvenza”, emanato con il D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14 ha introdotto novità rispetto all’originaria normativa.

In particolare, le novità riguardano la disciplina per gli immobili dopo il 16 marzo 2019.

E’ previsto infatti:

  1. l’obbligo di stipulare il contratto preliminare con l’intervento del notaio, attraverso un atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il Notaio controlla nell’ interesse del consumatore l’effettiva consegna della fideiussione e il rispetto della normativa;
  2. la consegna della c.d. “polizza decennale postuma” prevista come condizione di validità dell’atto definitivo di compravendita. Il mancato rilascio della polizza giustifica il recesso del promissario acquirente o causa la nullità del contratto definitivo di acquisto nel caso vi fosse la violazione della norma;
  3. la fideiussione, rilasciata dal costruttore al momento del contratto preliminare, deve tutelare il promissario acquirente anche nel rimborso delle somme versate anticipatamente a titolo di acconti e caparre, in caso di suo recesso conseguente al mancato rilascio della c.d. “polizza decennale postuma” da parte del costruttore.

Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore, sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard.

La disciplina introdotta dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’insolvenza non si applica agli immobili il cui iter autorizzativo di intervento edilizio sia iniziato prima dell’entrata in vigore del D. Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14.