Mutuo su immobili: ancora contrasti giurisprudenziali

Si segnalano ancora orientamenti contrastanti in ordine al mutuo con contestuale deposito infruttifero della somma

Si discute da anni se un contratto di mutuo che postuli un deposito infruttifero della somma ed il relativo svincolo una volta iscritta ipoteca possa essere qualificato o meno come titolo esecutivo.

Il quesito non è di poco conto laddove si pensi che il mutuo fondiario, quale titolo esecutivo, non debba essere nemmeno notificato congiuntamente al precetto.

Nella prassi bancaria, al fine di garantire i corretti adempimenti post stipula dell’atto e di garantire all’istituto mutuante una valida ed efficace iscrizione ipotecaria, trattiene in deposito infruttifero la somma concessa a mutuo, svincolandola solamente una volta effettuati gli adempimenti sopra indicati.

Ciò significa che, ad esempio, in caso acquisto di un immobile beneficiando del mutuo c.d. “a consolidamento“, il venditore stipulerà l’atto di compravendita ma materialmente incasserà il prezzo dell’immobile solamente dopo circa tre settimane dall’avvenuta stipula.

Gli orientamenti che si sono stratificati nel corso degli anni possono essere riassunti in due filoni:

– secondo un primo orientamento, essendo il mutuo un contratto “reale”, il contratto si perfeziona esclusivamente con il materiale trasferimento della somma mutuata nella effettiva disponibilità del mutuatario;

– secondo un altro orientamento, pur essendo il mutuo un contratto reale, attesa la dematerializzazione del denaro, il contratto si può dire concluso anche quando la somma materialmente esca dalla disponibilità della banca e venga costituita in deposito infruttifero, svincolato in favore del mutuatario solamente ad avvenuta iscrizione dell’ipoteca ed all’invio da parte del Notaio della copia esecutiva del contratto direttamente alla Banca.

Tale ultimo orientamento sembra essere quello maggiormente aderente alle esigenze di tutela dell’istituto bancario rispetto ai rischi connessi allo spazio temporale che intercorre tra l’effettiva erogazione della somma e l’iscrizione ipotecaria sul bene.

Secondo quanto enunciato dal Tribunale di Lecce “ai fini del perfezionamento del contratto di mutuo, avente natura reale ed efficacia obbligatoria, l’uscita del denaro dal patrimonio dell’istituto di credito mutuante, e l’acquisizione dello stesso al patrimonio del mutuatario, costituisce effettiva erogazione dei fondi, anche se parte delle somme sia versata dalla banca su un deposito cauzionale infruttifero, destinato ad essere svincolato in conseguenza dell’adempimento degli obblighi e delle condizioni contrattuali. Da ciò deriva la conseguenza che il contratto di mutuo può validamente costituire titolo esecutivo” (Tribunale Lecce sez. III, 22/03/2021, n.799).

LEGGI ANCHE: Piano di ammortamento alla francese: nessuna nullità

Ed ancora, si segnala un recente orientamento del Tribunale di Roma secondo il quale “la sola stipula del contratto di mutuo determina il conseguimento per il mutuatario della disponibilità giuridica degli importi, per effetto della creazione, da parte della Banca, di un autonomo titolo di disponibilità, tale da determinare l’uscita della somma dal proprio patrimonio e l’acquisizione della medesima al patrimonio delle controparti. Sicché l’atto con cui il mutuatario vincola temporaneamente gli importi a garanzia dell’adempimento dei propri obblighi costituisce un posterius rispetto al conseguimento della disponibilità delle somme, che è da questo necessariamente presupposto” (Tribunale Roma sez. IV, 27/10/2020, n.14868).