Beni vincolati: se possiedi un bene monumentale lo stato ha il diritto di prelazione

Beni vincolati: il diritto di prelazione dello Stato e l’autorizzazione della sovrintendenza in base al D. Lgs n. 42 del 2004

I beni vincolati

Hai ereditato una villa d’epoca? Un castello? Un convento? Un palazzo storico?

Sappi che potresti possedere un bene con talmente tanti vincoli da rimpiangere di non avere ereditato un malconcio monolocale in periferia.

Inoltre, se possiedi un bene monumentale, non potrai disporne come desideri, ma dovrai sempre tenere conto del diritto di prelazione dello Stato.

Ebbene sì, in caso di vendita, lo Stato ha diritto di acquisire il bene al fine di realizzare l’interesse pubblico e di arricchire il patrimonio storico e artistico del paese.

Se lo Stato non sarà interessato, all’esito di una particolare procedura, allora sarà rilasciata un’autorizzazione alla vendita privata.

I beni vincolati soggetti alla procedura di autorizzazione dello Stato sono tutti i beni per i quali sussista la dichiarazione di accertamento di interesse storico e culturale trascritta nei pubblici registri.

La norma e la procedura

La norma di riferimento è il D. Lgs n. 42 del 2004 meglio noto come “Codice dei beni culturali e del paesaggio” che definisce “immobile vincolato” un bene di proprietà privata, per il quale sia stata notificata e motivata al proprietario una dichiarazione di interesse culturale, da parte della Soprintendenza di competenza.

I beni vincolati, hanno dei limiti in ordine alla loro modifica, trasformazione, utilizzazione e alienazione.

Con particolare riferimento all’alienazione, deve essere rispettata la seguente procedura.

Il proprietario del bene procederà alla trattativa privata, concorderà il prezzo e procederà alla stipula.

Tuttavia, l’efficacia dell’atto notarile sarà sottoposto ad una condizione sospensiva costituita dall’eventuale esercizio di prelazione da parte dello Stato tramite la sovrintendenza.

Una volta effettuata la stipula infatti, il notaio notificherà il contratto stipulato alla Soprintendenza competente entro 30 giorni.

Il Ministero, entro 60 giorni dall’avvenuta notifica, deciderà se esercitare o meno il diritto di prelazione.

Se lo Stato deciderà di esercitare il diritto di prelazione, comunicherà di essere pronto ad acquistare il bene alle medesime condizioni ed allo stesso prezzo di cui all’atto notarile, di conseguenza il contratto stipulato con l’acquirente si intenderà risolto per avveramento della condizione sospensiva.

Diversamente, se lo Stato non vorrà esercitare il proprio diritto, comunicherà di non avere interesse al bene ed allora il contratto stipulato dal venditore con l’acquirente acquisterà efficacia e potrà essere definitivamente trascritto.

Se la denuncia non viene eseguita o è stata presentata tardivamente, la prelazione può essere esercitata dallo Stato entro 180 giorni dalla sanatoria della denuncia.

Occorre inoltre precisare che, ai sensi e per gli effetti degli articoli 61 e 62 del D. Lgs n. 42 del 2004, il diritto di prelazione spetta allo Stato per mezzo della sovrintendenza, ma anche agli altri enti territoriali come la Regione o il Comune.

Usucapione

In caso di omessa denuncia, neppure l’usucapione potrà superare il diritto di prelazione di cui al D. Lgs n. 42 del 2004.

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Si richiama, in tema di usucapione di beni vincolati, la sentenza del Consiglio di Stato n.5671/2018 con cui è stato rilevato che non vi è incompatibilità tra l’usucapione di un bene e l’eventuale permanenza sullo stesso di pretese altrui genericamente intese, fra le quali potrebbe rientrare anche la prelazione.

Nel caso di specie, in riferimento ad un bene vincolato acquistato nel 1978, ma il cui acquisto è stato denunciato alla sovrintendenza solo nel 2004, il Comune ha esercitato il diritto di prelazione prevalendo sull’eccepita usucapione del proprietario.