Il contratto di compravendita non scritto è nullo ma è utile ai fini dell’usucapione

Secondo la Corte di Cassazione il contratto di compravendita senza forma scritta è nullo ma può avere l’effetto di far usucapire il bene consegnato.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 21726/2019 esprime due concetti molto importanti.

Il primo qual’è?

Il primo è che il contratto di compravendita di immobile è nullo qualora non abbia forma scritta, ma può far avere l’effetto di acquisire la proprietà del bene attraverso l’usucapione.

La Suprema Corte infatti afferma: “…E’ opportuno richiamare, in tema di effetti derivanti dal contratto nullo, la giurisprudenza di questa Corte sulla donazione di bene altrui, secondo la quale detto negozio, pur dovendosi ritenere nullo per effetto della previsione di cui all’art. 771 c.c. che prevede il divieto della donazione dei beni futuri (dovendosi in tale novero far rientrare tutti i beni non ancora entrati nel patrimonio del donante) va tuttavia ritenuto idoneo ai fini dell’usucapione decennale prevista dall’art. 1159 c.c., in presenza degli altri elementi -rappresentati dalla buona fede del donatario e trascrizione dell’atto- previsti ai fini dell’applicabilità dell’istituto da ultimo richiamato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10356 del 05/05/2009, Rv.608011; Cass. Sez.6-2 Ordinanza n. 12782 del 23/05/2013, Rv.626423)….”

E il secondo?

Il secondo è che la relazione che il compratore ha con il bene, qualora vi sia un atto che rappresenti interversione del possesso, sarà considerata possesso ai fini dell’usucapione e quindi sarà possibile agire per l’accertamento dell’acquisto a tale titolo.

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Infatti la Corte statuisce: “Va in conclusione affermato il seguente principio di diritto: “Nell’ipotesi di compravendita di bene immobile nulla perché realizzata in forma verbale, cui le parti abbiano comunque dato esecuzione mediante la consegna della res ed il pagamento integrale del relativo corrispettivo, il giudice di merito può affermare l’esistenza, in capo al soggetto che in virtù del predetto titolo si trovi in rapporto di fatto con il cespite, di un possesso utile ad usucapionem soltanto laddove in concreto si configuri un atto idoneo a realizzare l’interversione del possesso, che non può essere rappresentato da comportamenti -quali il trasferimento della residenza nell’immobile o l’attivazione delle relative utenze a proprio nome- che di per sé non presuppongono il possesso, ma un mero rapporto di detenzione qualificata con la res”. “