Esiste il diritto di prelazione del conduttore nel caso di vendita in blocco? E nelle vendite cumulative? Vediamo cosa dice la Giurisprudenza.
Come abbiamo già visto il diritto di prelazione è il diritto del conduttore a vedersi offerto l’acquisto di un immobile prima che venga acquistato da altri, alle stesse condizioni previste per questi ultimi.
Ma tale diritto opera in ogni caso?
La risposta a questa domanda è negativa. Ad esempio, un caso particolare in cui non opera tale diritto è il caso della vendita in blocco.
La vendita in blocco è la vendita non solo dell’appartamento o del locale oggetto di contratto di locazione, ma di più immobili. Il diritto di prelazione in tale caso non vi è perché affinchè ricorra deve sussistere identità tra il bene oggetto di vendita e quello che è stato locato.
La vendita in blocco, quindi, avviene ogniqualvolta viene venduta, ad esempio, una palazzina e nella stessa è ricompreso l’immobile locato.
La vendita deve essere effettuata in unico blocco, ossia deve essere considerata come unico bene inscindibile.
Diversa dalla vendita in blocco, infatti, è la vendita cumulativa di più immobili, caso in cui invece sussisterebbe il diritto di prelazione.
Cosa afferma la Giurisprudenza?
Per la Giurisprudenza “si verifica tale fattispecie quando la vendita riguardi una pluralità di immobili, compreso quello locato, che, in base ad elementi di natura oggettiva, risultino strutturalmente e funzionalmente collegati, in modo da costituire un’entità patrimoniale diversa dai singoli immobili che la compongono.” (Cass. Civ. sez. III, 19.3.2009 n. 6652) o “come complesso unitario, costituente un quid differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari” (Cass. Civ. sez. II, 12.1.2017, n. 655).
Quindi?
In sintesi, “in tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti a abitazione perché si abbia vendita in blocco, con esclusione, di conseguenza del diritto di prelazione, del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio (da cielo a terra) nel quale è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario e costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari.
A tale riguardo l’indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che è il tenore del contratto di vendita (o del preliminare), nonché – in considerazione delle circostanze del caso concreto – di altri eventuali contratti che, seppure intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo e sulla base di questi apprezzare se le parti hanno, o meno, considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile.
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Al detto fine, deve essere adeguatamente apprezzata, altresì la intenzione dell’acquirente (o del promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l’accorpamento.
È salva comunque, la facoltà per il conduttore di dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell’operazione” (Cass. Civ. Sez. III, 16.12.2010 n. 25448).
