La Cassazione con sentenza n. 29317 depositata in cancelleria il 21 ottobre 2021 ha stabilito che l’atto di acquisto avente ad oggetto un bene risultato difforme al titolo edilizio è valido: vediamo perché .
La vicenda processuale
L’acquirente in un contratto di compravendita immobiliare avvenuto nell’anno 1979 conveniva in giudizio il venditore per far dichiarare la nullità del contratto concluso oltre a chiedere la restituzione del prezzo versato, ed il risarcimento del danno patrimoniale subito da liquidarsi tenendo conto del presumibile valore commerciale dell’immobile.
La domanda si basava sul fatto che il bene immobile, seppure nell’atto di acquisto si facesse riferimento espressamente alla licenza edilizia, fosse stato edificato in modo difforme al titolo autorizzatorio.
Il tribunale dava ragione all’attore, mentre in appello l’acquirente risultava soccombente.
La Corte di Appello aveva ritenuto applicabile l’art. 15 della L. 10/1977 che prevedeva la sanzione della nullità per gli atti relativi ad immobili costruiti senza concessione e laddove l’acquirente ignorasse tale mancanza.
Nella fattispecie il contratto di compravendita faceva espressa menzione alla licenza edilizia
La giurisprudenza della Cassazione
La Cassazione aveva affermato come il regime di nullità introdotto dall’art. 40 della l. 47/1985 non fosse retroattivo, in quanto non applicabile a contratti intervenuti prima della sua entrata in vigore i quali, restavano assoggettati alla disciplina di cui alla legge 10/1977. Ai sensi dell’art. 15, l. n. 10 1977 gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione.
Le argomentazioni della Cassazione nella sentenza richiamata
L’oggetto della compravendita, secondo la definizione data dall’art. 1470 c.c. è il trasferimento della proprietà della res, che, in sé, non è suscettibile di valutazione in termini di liceità o illiceità, attenendo l’illecito all’attività della sua produzione, e, considerato che la regolarità urbanistica del bene è estranea alla causa della compravendita, tradizionalmente definita nello scambio – cosa contro prezzo – che ne costituisce la sua funzione economica e sociale, ed altresì il suo effetto essenziale.
In costanza di una dichiarazione reale e riferibile all’immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato.
Infatti tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto, non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del condivisibile principio generale secondo cui le norme che, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.
LEGGI ANCHE: Preliminare di compravendita: cos’è, acconto e caparra confirmatoria
La conclusione
La Corte di Cassazione, nell’affermare la correttezza della decisione della Corte d’Appello afferma che in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata rispetto al titolo menzionato.
