Legittima è la domanda se sia possibile usucapire la quota di proprietà indivisa. Se l’erede quindi possa usucapire la quota.
Ricordiamolo, l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà previsto dall’art. 1158 c.c. secondo cui “La proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”
Ebbene, in merito al quesito la Corte di Cassazione con ordinanza del n. 9359 dell’8 aprile 2021 ha statuito che ciò sia possibile, individuando i presupposti che devono ricorrere affinchè il coerede comproprietario di un immobile possa esserne riconosciuto unico proprietario per intervenuta usucapione.
Cosa afferma l’Ordinanza?
La decisione recita: “E’ vero che secondo questa Corte “il coerede che, a seguito della morte del de cuius, sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso” (ex multis, Cass. 966/2019).
A tal fine, però “egli, che già possiede animo proprio e a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus” (Cass. 10734/2018, Cass. 7221/2009, Cass. 13921/2002), “non essendo sufficiente l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune” (Cass. 966/2019).
Pertanto, il fatto che M.Q., che già abitava con il padre l’appartamento e quindi aveva le chiavi del medesimo, abbia continuato ad essere il solo ad averne la disponibilità non indica, di per sè, il possesso esclusivo dell’immobile.
Diverso valore, invece, può avere secondo la giurisprudenza di questa Corte “la sostituzione della serratura – della quale tutti i coeredi hanno però la chiave – anche se, per tale ipotesi, devesi, comunque, provare che l’azione sia stata voluta e manifestata al fine d’escludere il compossesso dei coeredi e non piuttosto a fini d’ordinaria manutenzione o di migliore preservazione dell’immobile e di quanto in esso contenuto” (Cass. 1370/1999).
Altri principi?
La decisione così continua: “Quanto, infine, al riferimento operato dalla Corte d’appello alla tolleranza da parte degli altri compossessori, va precisato – come sottolineano le ricorrenti – che “in tema di usucapione, per stabilire se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto del possesso, la lunga durata dell’attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell’esclusione della tolleranza qualora non si tratti di rapporti di parentela, ma di rapporti di mera amicizia o buon vicinato, giacchè nei secondi, di per sè labili e mutevoli, è più difficile, a differenza dei primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo” (così, da ultimo, Cass. 11277/2015).
In ogni caso, però, il riferimento alla tolleranza non è conferente nel caso di specie, in cui M.Q. essendo coerede era già (con)possessore e quello che doveva essere provato era l’esercizio esclusivo, nel senso di esclusione del compossesso dei coeredi, del dominio sulla res comune, prova il cui onere gravava sull’usucapiente (v. Cass. 13921/2002).”
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La decisione
In sostanza, quindi, la Suprema Corte ha statuito il principio secondo cui in tema di usucapione della proprietà esclusiva di bene comune indiviso da parte del contitolare il possesso deve estrinsecarsi in un utilizzo della res che risulti incompatibile con il godimento della stessa da parte degli altri comproprietari. Inoltre, la lunga durata dell’utilizzo del bene deve integrare un elemento presuntivo per escludere il requisito della tolleranza, previsto dall’art. 1144 c.c., qualora fra i comproprietari non intercorra un rapporto di parentela ma di mera amicizia o buon vicinato.
