La Circolare 12 /E del 14 ottobre 2021 dell’ Agenzia delle Entrate chiarisce i requisiti oggettivi e soggettivi richiesti per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa under 36.
Agevolazione prima casa nel c.d. Sostegni bis
Il c.d. Decreto Sostegni bis, come modificato dalla legge di conversione 23 luglio 2021, n. 106 prevede un’agevolazione in favore dei giovani acquirenti di una “prima casa” con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.
E’ prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.
È prevista, inoltre, al ricorrere dei medesimi presupposti, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
La circolare 12/E dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate con al circolare del 14 ottobre 2021 ha fornito chiarimenti in ordine ai requisiti richiesti per le agevolazioni, anche riepilogando quanto chiarito con le circolari precedenti riguardanti le agevolazioni in questione.
I requisiti soggettivi per le agevolazioni
Le agevolazioni previste dall’articolo 64 del Decreto Sostegni bis trovano applicazione, in favore di soggetti che:
- non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
- hanno un valore dell’ ISEE, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del 4 Consiglio dei Ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui.
Età
La norma ha introdotto un requisito di carattere anagrafico limitando l’applicazione dell’agevolazione ai soggetti acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo anno d’età.
La circolare fornisce esempi pratici esplicativi:
- Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021, non beneficerà dell’agevolazione;
- Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel gennaio 2022, al ricorrere degli altri requisiti normativamente previsti, beneficerà dell’agevolazione.
Indicatore ISEE
L’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU) , rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (ad esempio: l’indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2019 per gli atti stipulati nel 2021 e a quelli dell’anno 2020 per gli atti stipulati nel 2022).
Che cosa sono DSU e ISEE ?
L’Agenzia delle Entrate ricorda nella medesima circolare che la DSU è il documento che contiene dati anagrafici, patrimoniali e reddituali di un nucleo familiare.
Il soggetto richiedente autodichiara le informazioni che non siano già acquisite dagli archivi dell’INPS e dell’Agenzia delle entrate.
- la DSU ha lo scopo di illustrare complessivamente la situazione economica del nucleo familiare del dichiarante,
- l’ISEE presenta un indicatore numerico che è il risultato di tutti i dati contenuti nella dichiarazione sostitutiva unica.
L’ ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento.
Requisiti oggettivi
Prima casa e tipologia di atto
Si fa riferimento alla disciplina delle c.d. agevolazioni “prima casa” di cui alla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR:
- sia per le tipologie di atti agevolabili (“atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso” ed “atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse”),
- sia alla natura degli immobili oggetto della misura di favore (“case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8, A9”).
Immobili ammessi al beneficio
Vi rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Immobili non ammessi
L’agevolazione non è ammessa, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
L’agevolazione si applica a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle anzidette case di abitazione.
Trovano integrale applicazione, laddove compatibili, i chiarimenti forniti dall’Amministrazione finanziaria con riferimento alla citata agevolazione “prima casa” (cfr. tra le altre, le circolari n. 19/E del 1° marzo 2001, n. 38/E del 12 agosto 2005 e n. 2/E del 21 febbraio 2014).
Contratti preliminari di compravendita
La disciplina agevolativa non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa chiaro ed esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Il contratto preliminare produce, infatti, tra le parti solo effetti obbligatori e non reali.
La tassazione del contratto preliminare resta, quindi, invariata quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra, con applicazione delle regole generali.
Decreto di trasferimento
Le agevolazioni trovano applicazione anche nell’ipotesi in cui il diritto sull’immobile si acquisisca per effetto di un decreto di trasferimento emesso all’esito di un procedimento giudiziale.
Ciò in coerenza con quanto già chiarito dall’Amministrazione finanziaria in relazione all’agevolazione “prima casa”, la cui applicazione può essere chiesta “anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale” (cfr. risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021).
Caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo
La misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti.
Pertinenze
Si ricorda che, ai sensi del comma 3 della citata nota II-bis, l’agevolazione “prima casa” trova applicazione, al sussistere delle “condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1” anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile principale
Acquisto di altra casa di abitazione: credito d’imposta
Come noto, l’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 44813, prevede l’attribuzione di un credito d’imposta al contribuente che provveda ad acquistare, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale aveva fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e IVA per la “prima casa”, un’altra casa di abitazione di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del TUR.
La medesima agevolazione è riconosciuta, altresì, nel caso in cui il contribuente, che già possieda un immobile per il quale abbia fruito dell’agevolazione c.d. “prima casa”, acquisti un altro immobile, usufruendo nuovamente delle agevolazioni per la “prima casa”, obbligandosi ad alienare il primo entro un anno (cfr. circolare n. 12/E del 4 marzo 2006).
Imposte, tasse e tributi
L’articolo 10, comma 316, del decreto legislativo n. 23 del 2011 prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti indicati all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, ossia gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, ordinariamente soggetti all’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale (pari al 2 per cento laddove si tratti di “prima casa”).
Liberalità indirette
Nel caso di liberalità indiretta collegata ad atti concernenti il trasferimento di diritti immobiliari per i quali sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’IVA, non si applica l’imposta di donazione, ai sensi dell’articolo 1, comma 4-bis, del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346 (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni )
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Finanziamenti erogati
In relazione ai “finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempre che la sussistenza degli stessi risulti da 26 dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo”, è prevista l’esenzione “dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25%” della somma mutuata “dall’articolo 1818 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601”.
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Insussistenza condizioni
In caso di “insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni”, è previsto il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi, nonché l’irrogazione di sanzioni secondo quanto statuito per l’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” dalla nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR e dall’articolo 20 del DPR n. 601 del 1973.
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Disciplina prezzo-valore per la determinazione della base imponibile
Ai soli fini della determinazione della base imponibile, in caso di accertata insussistenza dei requisiti di cui all’articolo 64 del Decreto Sostegni bis o di decadenza dall’agevolazione, il contribuente può beneficiare degli effetti della disciplina del c.d. “prezzo-valore”, prevista dall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, a condizione che, come previsto dalla stessa disposizione, ne abbia fatto espressa richiesta nell’atto di acquisto, non potendo la stessa essere contenuta in un successivo atto integrativo (circolare n. 18/E del 2013, paragrafo 2.11). In tali ipotesi la parte cautelativamente, deve manifestare espressamente la relativa opzione nell’atto di acquisto. La regola del “prezzo-valore” prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo concordato nell’atto di compravendita.
