Ecco i rimedi nel caso di assenza perdurante da parte dell’amministratore in un Condominio già costituito: il caso del condominio senza amministratore
Capita spesso che in un Condominio l’amministratore scompaia per anni e che si perdano le tracce e la documentazione. Nel caso di irreperibilità di quest’ultimo, i condomini posson autoconvocarsi e rieleggere un nuovo amministratore, ottemperando alla disciplina sancita nel caso di autoconvocazione.
La normativa di riferimento è contenuta nell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile: “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa(1). In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.
Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione“.
La figura dell’Amministratore di fatto
La Corte di Cassazione ha espressamente avallato la sussistenza, in caso di mancata nomina di un amministratore, dell’amministratore di fatto, ossia di un condominio che si assume tutti gli obblighi di un vero e proprio amministratore e che diviene dunque il punto di riferimento di altri condomini.
In questo caso dunque, la Suprema Corte, implicitamente, riconosce la validità e l’efficacia della c.d. nomina orale dell’amministratore di condominio, rinvenibile anche nei comportamenti concludenti di tutti i condomini.
