Molte volte il conduttore si oppone allo sfratto dichiarando che i locali, o parte di essi, sono inagibili. Ma facendo ciò sbaglia!
Cosa ne pensano i Tribunali?
Il rifiuto di eseguire la propria prestazione, come da pacifica giurisprudenza della Cassazione, deve essere sempre valutato nell’ottica della buona fede.
Non può ritenersi conforme a buona fede la condotta del conduttore che, pur continuando ad occupare e a godere l’immobile anche se in parte inagibile, abbia sospeso integralmente l’adempimento della propria prestazione.
L’art. 1450 cod. civ. postula il principio della proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede.
Ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione.
Così, infatti, mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall’art. 1584 cod. civ.).
La Giurisprudenza prevede questo?
Al fine di salvaguardare l’esigenza di mantenere inalterato il sinallagma contrattuale si è affermato il principio secondo cui il conduttore deve continuare a pagare il corrispettivo anche in presenza di vizi della cosa locata e quindi di un inadempimento del locatore.
Ciò malgrado quest’ultimo sia tenuto a consegnare il bene in buono stato di manutenzione ed immune da difetti che possano diminuire in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, non essendo ammissibili siffatte forme di autotutela.
Si è quindi conformemente ritenuto che il conduttore, pur avendo diritto ad una riduzione del canone, in un caso di necessità di riparazione dell’immobile che ne comporti un limitato o mancato godimento (art. 1584 c.c.), in mancanza di accordo, non è legittimato a ridursi unilateralmente il canone. Deve invece ricorrere all’Autorità Giudiziaria.
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Infatti l’ordinamento non consente alcuna frattura dell’equilibrio contrattuale quale quella provocata da arbitraria iniziativa di autoriduzione o sospensione del pagamento del canone. Questa è suscettibile di determinare uno squilibrio nel rapporto sinallagmatico di una delle prestazioni rispetto all’altra in relazione all’assetto convenzionale degli interessi voluto dalle parti.
Per questo motivo, qualora autonomamente decida anche solamente di ridursi il canone e svolga la relativa domanda al Tribunale in sede di sfratto, non saranno accolte le sue ragioni e sarà emessa ordinanza di rilascio.
