Con la risposta all’interpello n. 651 del 2021 l’ Agenzia delle Entrate si occupa della questione della perdita o meno dell’agevolazione prima casa se la vendita avviene prima dei cinque anni dall’acquisto e prima della formalizzazione della separazione.
Il Quesito posto
Il richiedente espone di aver acquistato un immobile abitativo al 50 per cento con il coniuge dopo aver contratto matrimonio nel 2019, beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Nel 2021 i coniugi provvedevano al deposito del ricorso per separazione e provvedevano a mettere in vendita l’immobile acquistato con le agevolazioni. Trovato l’acquirente nelle more tra il deposito del ricorso e la data dell’udienza l’istante chiede di conoscere se al caso in questione possa ritenersi applicabile la risoluzione n. 80/E del 9 settembre 2019.
La risoluzione in questione riguarda la non decadenza dall’agevolazione “prima casa” nelle ipotesi di cessione dell’abitazione entro i cinque anni all’acquisto, in virtù di clausole contenute nell’accordo di separazione omologato dal giudice.
Quando si ha decadenza dalle agevolazioni “prima casa”?
La Nota II -bis) all’articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) dispone, al comma 4, che “In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte (…). Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il Pagina 2 di 5 contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
In linea generale, pertanto, qualora si trasferisca l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e non si proceda al riacquisto entro l’anno di un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale, si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita.
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Agevolazioni in caso di separazione e divorzio
L’articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74 prevede un regime di esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per “Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio (…)”.
Le agevolazioni di cui alla citata legge n. 74 del 1987 sono applicabili anche nell’ambito dei procedimenti di separazione, come sancito dalla Corte Costituzionale.
La Corte di Cassazione ha ritenuto che il legislatore, al fine di favorire una soluzione idonea a garantire l’adempimento delle obbligazioni che gravano sui coniugi abbia inteso esentare gli “atti e convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni immobili all’uno o all’altro coniuge.”
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La risoluzione n. 80 /E del 2019 può applicarsi laddove la vendita del bene avvenga prima della formalizzazione della separazione consensuale dei coniugi?
Con la risoluzione del 9 settembre 2019, n. 80/E, in linea con la ratio dell’articolo 19 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non si incorre nella decadenza dall’agevolazione nel caso in cui il trasferimento della proprietà dell’immobile agevolato, prima di cinque anni dall’acquisto, sia riconducibile ad un accordo, omologato dal giudice, che regola i rapporti patrimoniali a seguito della separazione o del divorzio, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale.
Nella fattispecie sottoposta al suo esame, l’atto di vendita dell’immobile , sebbene avvenuta prima dell’udienza fissata, si è realizzata a procedimento già instaurato e, quindi, può ritenersi atto relativo al procedimento di separazione.
La cessione della suddetta casa coniugale, è comunque avvenuta in vista dell’accordo di separazione da sottoporre al vaglio del giudice e ad esso connessa al fine della risoluzione della crisi coniugale.
Al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione, nel rispetto della ratio della norma di cui all’articolo 19 della legge n. 74 del 1987 e dei principi espressi con la ricordata risoluzione n. 80/E del 2019, è necessario, a parere dell’agenzia delle entrate che venga emanato dal Tribunale il decreto di omologazione dell’accordo di separazione consensuale.
Tale decreto, omologato dal Tribunale e notificato a cura dell’istante al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate, deve prevedere che l’accordo patrimoniale (relativo alla vendita della casa coniugale) sia elemento funzionale ai fini della risoluzione della crisi coniugale.
