Nel caso di parziale utilizzo del locale per l’emergenza sanitaria è possibile ridurre il canone di locazione per il conduttore?
Si è tanto parlato dell’impossibilità di utilizzare gli immobili commerciali e quindi della non debenza del canone di locazione durante il lockdown, Ciò poiché le restrizioni dettate dall’emergenza sanitaria hanno vietato o almeno limitato l’utilizzo dei locali.
Devo pagare il canone di locazione?
Spesso si sostiene che l’adempimento non è dovuto, e quindi il pagamento del canone non è doveroso, se vi è impossibilità ad utilizzare la prestazione offerta dal locatore. Infatti il conduttore non potrebbe, per una causa a lui estranea, usare l’immobile per la ragione per cui lo ha affittato.
Quanto sopra però non è esatto poiché, indipendentemente dall’utilizzo che si fa del locale, è indubbio che il conduttore continui ad avere la disponibilità dell’immobile locatogli occupandolo altresì con i propri beni.
Semmai quindi viene meno la possibilità che questa disponibilità realizzi lo scopo perseguito con la stipulazione del contratto.
Di fatto, pertanto, il conduttore potrebbe assumere di patire una diminuzione della controprestazione/obbligazione pattuita, non già la sua completa estinzione.
Ebbene nei casi similari per costante Giurisprudenza non è consentito al conduttore di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente.
Cosa dice la Giurisprudenza?
Sul punto, la giurisprudenza ha chiarito più volte che “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede” (Cass. n. 261/2008).
Ed ancora “in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio” (Cass. sent. n. 10639/2012).
