In alcuni casi il bene immobile gravato da diritto di abitazione di terzi può essere venduto per l’intera proprietà
Il diritto di abitazione, secondo quanto stabilito dall’art. 1022 cod. civ. è un diritto reale su beni altrui ed in particolare, secondo tale articolo, “chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia“.
A differenza dell’usufrutto, il diritto di abitazione consiste nel godere dell’immobile al fine esclusivo di abitarvi con la famiglia e dunque chi possiede il diritto di abitazione non può locare il bene e non può trarne frutti. Proprio per la particolare finalità, il diritto di abitazione è impignorabile. Ciò significa che, il creditore del proprietario dell’immobile, potrà aggredire la piena proprietà dell’immobile ma gravata di tale diritto e dunque non ne potrà disporre sino alla morte del beneficiario del diritto di abitazione.
C’è però un’eccezione a questa regola e riguarda tutti i casi in cui il creditore abbia trascritto il proprio diritto od iscritto le proprie garanzie sull’immobile prima della trascrizione del diritto di abitazione.
L’opponibilità ai terzi del diritto di abitazione
Difatti, il diritto di abitazione, essendo relativo ad un immobile, per essere opponibile a terzi, deve essere trascritto sul bene (nei registri della Conservatoria Immobiliare competente) in modo tale che tutti sappiano dell’esistenza di questo diritto.
Nel caso in cui invece l’immobile sia gravato da pesi o vincoli iscritti o trascritti precedentemente al diritto di abitazione, occorre distinguere a seconda dei casi. Sicuramente, nel caso in cui il creditore abbia iscritto ipoteca in epoca precedente alla trascrizione del diritto di pignorare, potrà espropriare l’intera proprietà dell’immobile, senza tener conto dell’esistenza di tale diritto, il quale si trasformerà, rispetto al proprietario debitore esecutato, in un diritto di credito.
Sotto quest’ultimo profilo, dunque, il titolare del diritto di abitazione che si vedrà “spogliato” del proprio diritto in virtù del pignoramento del creditore ipotecario (ad es. banca nel caso di mancato pagamento del mutuo) potrà intervenire nella procedura esecutiva con il proprio diritto di credito derivante dall’eventuale futuro mancato godimento dell’immobile in caso di vendita all’asta.
Il diritto di abitazione, dunque, si estinguerà con la vendita all’asta dell’immobile pignorato.
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Azione revocatoria sul bene gravato da diritto di abitazione
I creditori del titolare del diritto di abitazione, entro cinque anni dal trasferimento dell’immobile ad un familiare, potranno intraprendere l’azione revocatoria al fine di provare che il debitore ha alienato il bene solo con l’intento di frodare i propri creditori.
L’azione revocatoria consiste nel rendere inefficace l’atto con il quale si è concesso il diritto di abitazione perchè lesivo degli interessi dei creditori del proprietario, i quali dovranno dimostrare che l’intento della concessione del diritto di abitazione ad un familiare sia stato posto in essere proprio per evitare azioni esecutive sul bene.
