Nel caso di contratto di locazione il Codice Civile prevede quali debbano essere gli obblighi di conduttore e locatore.
Quali sono gli obblighi principali?
Con la stipulazione di un contratto di locazione, il locatore “si impegna a far godere (…) del possesso della cosa (…) immobile” al conduttore, verso il corrispettivo pagamento di un canone concordato tra le parti (art. 1571 c.c.).
Con la stipula del contratto di locazione il locatore si impegna a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla nello stato da assicurarne l’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la durata del rapporto contrattuale (art. 1575 c.c.).
E nel caso di rotture? Chi paga?
In virtù di ciò il locatore ha l’obbligo di effettuare tutte le riparazioni necessarie “eccettuo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”, il quale ha, per converso, l’obbligo di “darne tempestiva comunicazione” allo stesso. Infatti, in caso di maggiori danni dovuti alla mancata comunicazione sarà il conduttore a risponderne. Ciò comunque fatta salva la possibilità di provvedere esso stesso alla riparazione, a fronte di urgenti motivi, con facoltà di chiedere il rimborso delle spese (artt. 1576-1577 c.c.). Quest’ultimo caso prevede però che il conduttore provvedendo egli stesso alla riparazione urgente, deve darne contemporanea comunicazione al locatore.
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E se l’immobile non è adatto a diventare abitazione o all’attività commerciale pattuita?
Il locatore è altresì tenuto a garantire che la cosa locata sia esente da vizi materiali “che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito”.
L’art. 1578 c.c. prevede infatti che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.”
Chiari quindi sono gli obblighi di ambedue le categorie, contravvenendo ai quali la Legge prevede precise conseguenze.
Nel caso di mancato pagamento del canone di locazione vi sarà la richiesta di risoluzione del contratto previa intimazione di sfratto per morosità. Così come ci sarà la risoluzione del contratto per inadempimento nel caso di consegna di immobile viziato ai sensi dell’art. 1578 c.c.
