La Cassazione civile sez. VI, 08/07/2021, n.19556 affronta il tema della responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo.
Responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo
La Cassazione S.U. n. 9449 del 2016 aveva enunciato il principio di diritto in base al quale in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono :
- sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c.,
- sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni;
Tali controlli gravano:
- sull’amministratore ai sensi dell’ art. 1130 c.c., comma 1, n. 4,
- sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria,
Il concorso di tali responsabilità, si basa sui criteri di cui all’art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.
Il caso affrontato dalla Cassazione civile sez. VI, 08/07/2021, n.19556
Nel caso esaminato dalla Cassazione con la sentenza richiamata, i giudici del merito hanno accertato- in base ad apprezzamento sottratto al sindacato di legittimità dell’efficacia eziologica delle rispettive condotte asseritamente lesive – che la causa dei danni fosse imputabile non alla omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà, ipotesi alla quale si applica l’art. 1126 c.c., quanto riconducibile a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario.
Ciò ha comportato la conseguente responsabilità del solo medesimo proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – del condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, ma non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.
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Il principio di diritto enunciato dalla Cassazione
La Cassazione ha dunque enunciato il seguente principio di diritto:
“In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., e non anche il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari”
