Nel contratto di locazione deve essere espressamente indicata la destinazione d’uso della cosa locata
Nel contratto di locazione le parti hanno l’obbligo di indicare la destinazione d’uso dell’immobile e tale assunto sarebbe ricavabile dall’interpretazione dell’art. 1575 c.c. Difatti, sulla scorta del tenore di detto articolo, nel corso degli anni, la Suprema Corte di cassazione ha chiarito due aspetti fondamentali:
- obbligo di indicare la destinazione d’uso;
- obbligo per il proprietario di garantire che l’immobile sia conforme alla destinazione d’uso solo se previsto espressamente nel contratto.
Tale ultimo aspetto è stato più volte affrontato dai Giudici di legittimità, i quali, in numerose pronunzie hanno espresso il principio secondo il quale, in mancanza di ulteriori garanzie e specifiche pattuizioni, l’obbligo del locatore di consegnare l’immobile idoneo all’uso, va riferito alle utilizzazioni che si possono ritenere normali in relazione alla conformità ed alla tipologia dei locali (Cass. Civ., sentenza n. 12880 del 22 giugno 2015).
La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto quando abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Cass. Civ. sentenza del 25 gennaio 2011, n. 1735).
Per gli Ermellini l’accertamento dell’idoneità all’uso è a carico esclusivo del conduttore e, se è vero che l’agibilità può essere concessa in relazione a diverse destinazioni d’uso, tuttavia l’obbligo del locatore di garantire l’uso autorizzato è limitata alle sole utilizzazioni che appaiono normali e prevedibili.
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La Corte di Cassazione conferma il principio secondo cui, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, con la conseguenza che, nel caso in cui il conduttore non ottenga la necessaria autorizzazione, non si può configurare alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, anche nell’ipotesi in cui il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato.
Pertanto, in tale situazione diviene del tutto ingiustificato il comportamento del conduttore che ometta il pagamento dei canoni: tale omissione determina l’inadempimento del conduttore e legittima la risoluzione del contratto.
