Cessione di cubatura : è l’accordo in base al quale il proprietario di un’area edificabile (cedente) rinuncia su corrispettivo a sfruttare per sé la cubatura realizzabile sul proprio terreno così da consentire ad altro proprietario (cessionario) di disporre di una maggiore volumetria sul suo terreno.
Definizione di cessione di cubatura
Secondo le definizioni che sono state date dalla giurisprudenza sia della Cassazione sia del Consiglio di Stato, per cessione di cubatura si intende generalmente un accordo tra proprietari di aree dotate del requisito di reciproca prossimità ed aventi la medesima destinazione urbanistica.
Con la cessione di cubatura il proprietario del fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura concessagli dal piano regolatore e, formando un diritto a sé stante, lo trasferisce definitivamente all’acquirente, a beneficio del fondo di costui .
La cubatura viene a costituire una species del genus costituito dai diritti edificatori indistintamente intesi e previsti, ai fini della trascrivibilità dei relativi contratti traslativi o costitutivi, anche dall’art. 2643 c.c., n. 2 bis, come introdotto dal D.L. n. 70 del 2011, convertito in L. n. 106 del 2011.
Gli orientamenti giurisprudenziali sulla natura della cessione di cubatura
Un primo indirizzo giurisprudenziale
Per un primo indirizzo, ripreso e fatto proprio dalla giurisprudenza della sezione tributaria, la cessione di cubatura ha ad oggetto il diritto di edificare quale manifestazione coessenziale ed inerente al diritto di proprietà, assumendo con ciò la natura di atto traslativo di un diritto reale (Cass. nn. 10979/07, 7417/03).
La giurisprudenza lo ha qualificato o come servitù atipica (Cass.n. 2743/73), o come diritto di superficie atipico (Cass.1655/53), o come limitazione legale al diritto di proprietà (Cass.3334/76), o come rinuncia abdicativa del cedente notificata al Comune (9081/98).
In altri casi (cfr Cassazione nn. 2235/72, 641/73, 802/73, 1231/74, 250/75, 3416/75, 2017/75, 6807/88) la giurisprudenza non ha ritenuto necessario inquadrare giuridicamente ed in via generale la natura del trasferimento di cubatura nell’ambito di un particolare diritto reale tipico.
Infatti, ai fini dell’imposta di registro secondo la disciplina ratione temporis applicabile, assumeva valore dirimente non tanto questo inquadramento, quanto l’accertamento dei presupposti minimi per la sua assimilazione ai negozi certamente traslativi o costitutivi di diritti reali, come tali assoggettabili alla corrispondente tariffa proporzionale di registro (Cass. cit. nn. 2235/72, 802/73, 1231/74, 250/75, in applicazione del criterio impositivo della maggiore analogia già previsto dal R.D. n. 3269 del 1923, art. 8 sul registro).
Un secondo indirizzo giurisprudenziale
Per un secondo indirizzo (cfr Cass. n. 4245/81, 6807/88, 1352/96, 9081/98, più di recente 24948/18) la cessione di cubatura avrebbe invece natura meramente obbligatoria. Si configura come l‘assunzione da parte del proprietario cedente dell’obbligo a prestarsi presso la pubblica amministrazione affinchè quest’ultima rilasci il provvedimento concessorio – discrezionale e non vincolato – a favore del proprietario cessionario, ed a titolo di maggiorazione della cubatura già precedentemente a questi riconoscibile in base ai vigenti strumenti di pianificazione urbanistica.
L’accordo di cessione avrebbe dunque efficacia solo obbligatoria ed interna tra gli stipulanti (non comportante alcun diretto ed immediato asservimento di un fondo a favore di un altro), posto che il trasferimento di cubatura – non soltanto nei confronti dei terzi, ma anche tra le stesse parti – sarebbe determinato esclusivamente dal provvedimento concessorio rilasciato dall’amministrazione comunale a favore del cessionario e sulla base del programma edificatorio da questi proposto.
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Sulla questione della cessione di cubatura si è pronunciata recentemente la Cassazione civile sez. un., 09/06/2021, n. 16080.
Il negozio di cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è un atto:
- immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
- non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.;
- trascrivibile ex art. 2643, n. 2 bis c.c.;
- assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto “‘diverso” avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ai sensi dell’ art.9 Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. n. 131/1986 nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt. 4 Tariffa allegata al d.lgs. n. 347/1990 e 10, comma 2, del medesimo d.lgs.
