B&B e condominio: Gli ultimi orientamenti giurisprudenziali tendono a vincolare le attività recettizie come i B&B all’approvazione del Condominio
Negli ultimi anni si sono avvicendate una serie di decisioni della Corte di Cassazione, chiamata spesso a pronunciarsi rispetto a quanto statuito da diversi Tribunali in merito all’obbligo sussistente o meno, di sottoporre all’Assemblea condominiale, il voto di assenso circa la possibilità di poter avviare un’attività di bed and breakfast in un appartamento nel Condominio in questione. Una recente sentenza, che prendiamo come riferimento oggi, conferma l’orientamento della giurisprudenza, espresso già dalla Seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 109/2016.
Recente giurisprudenza in tema di B&B e Condominio
La sentenza in questione è la n. 21562 (Corte di Cassazione, sez. II) pubblicata il 7 ottobre 2019, che conferma la legittimità del Regolamento condominiale nel quale risulti il divieto di esercitare nello stabile attività commerciali, anche del tipo affitta-camere o bed and breakfast.
I giudici della Supreama Corte dichiarano infatti che: “Qualora il regolamento condominiale contenga la disposizione che vieti le attività commerciali è illegittimo svolgere l’attività di affittacamere compresa quella identificabile in un bed and breakfast in tutto e per tutto assimilabili alle attività imprenditoriali alberghiere a nulla rilevando le ridotte dimensioni, in quanto non diversamente dall’albergo si configurano come un’attività connotata da una impresa e dal contatto diretto con il pubblico.”
In sostanza il condominio può imporre una regola che può motivarsi magari con la tutela del decoro e della tranquillità dell’edificio, che vieti l’apertura di un’attività di B&B.
La stessa Corte tuttavia aveva in precedenza concesso, con la decisione n. 24707/2014, il via libera alla possibilità per i condomini di ospitare seppure dietro pagamento, soggetti terzi, evidenziando che l’attività di affittacamere o B&B non comportasse un mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari, che quindi rimaneva di tipo abitativo.
A causa dell’evoluzione di tale mercato probabilmente, unitamente ad un maggior rilievo dato alle disposizioni previste dal Regolamento condominiale sesso, gli Ermellini sembrano calcare un altro orientamento, stabilendo che tale tipo di attività deve essere considerata contrapposta alle finalità abitative dell’immobile (pertanto commerciali). Per essere più precisi, la questione sembra dipendere prevalentemente da quanto espressamente previsto dalle motivazioni espresse nel disposto condominiale.
Il caso
Nel caso di specie, i giudici della corte d’Appello avevano evidenziato la regolarità amministrativa dell’attività esercitata a scopo di lucro ma in contrasto con la disposizione del disposto condominiale.
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Nel ricorso in Cassazione, il ricorrente sosteneva però la tesi che il divieto dovesse ritenersi circoscritto ai servizi espressamente indicati dal Regolamento in questione e che l’attività di B&B non aveva mai mutato le finalità tipiche di un’immobile a destinazione abitativa.
Si riferiva infatti al fatto che la disposizione del Condominio in questione vietava la destinazione e/o l’uso dell’unità immobiliare a esercizio o ufficio industriale o commerciale. Tutti divieti posti sullo stesso piano letterale.
L’interpretazione dei magistrati cassazionisti tuttavia, intende l’attività posta sotto la lente come un’attività del tutto assimilabile a quella alberghiera, per cui più vicina a quella commerciale che non a quella meramente abitativa.
