Compravendita: Nel caso di acquisto di immobile abusivo, in tutto o in parte, non si applica la disciplina dei vizi della cosa
Compravendita di immobile abusivo
Nel caso di acquisto di immobile abusivo, secondo l’orientamento maggioritario della Suprema Corte di Cassazione, si verte nelle fattispecie di “aliud pro alio” nel caso in cui l’immobile sia totalmente abusivo oppure sia inidoneo all’uso per il quale è stato acquistato.
In questo caso, il compratore può agire per la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno, nell’ordinario termine prescrizionale di 10 anni.
Nel caso in cui l’immobile sia parzialmente abusivo, perché costruito in modo difforme rispetto al progetto depositato presso il Comune e non sanabile, si verte nell’ipotesi di evizione della cosa in quanto il bene risulta gravato da vincoli che ne limitano il godimento ed il concreto utilizzo.
Difatti in questa ultima ipotesi non può applicarsi la disciplina dei vizi della cosa in quanto non vi sono difformità di natura strutturale ma si tratta di ipotesi di irregolarità tali da assoggettare il bene al potere sanzionatorio dell’Autorità Amministrativa, limitandone la commerciabilità della cosa medesima.
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Nell’ipotesi in cui l’acquirente di bene immobile sia assoggettato a sanzioni edilizie per attività edilizia abusiva di cui sia però responsabile il venditore, la vicenda va in quadrata nell’ambito dell’art. 1489 cod. civile, ai sensi del quale “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480.
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Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488”. L’azione è assoggettata all’ordinario termine di prescrizione di 10 anni.
