Il nuovo proprietario si trova spesso a dover fronteggiare spese residue relative ad esercizi degli anni precedenti. Quali tutele?
Molto spesso, con l’acquisto di un immobile facente parte di un Condominio, insorgono questioni di natura pecuniaria concernenti il pagamento di oneri condominiali arretrati oppure di conguagli che non sarebbero di competenza del nuovo proprietario. Indipendentemente da quanto stabilito in tema di ripartizione tra nuovo e vecchio proprietario, in sede di atto notarile, a tutela dell’acquirente, sarebbe opportuno inserire delle clausole ad hoc che possano tutelare quest’ultimo da eventuali pretese da parte del Condominio. In tal senso, è prassi richiedere dall’acquirente, al momento della stipula della compravendita, una dichiarazione da parte dell’amministratore circa l’insussistenza di debiti di natura condominiale in capo al vecchio proprietario.
La normativa a tutt’oggi vigente pone dei limiti alle richieste del Condominio.
L’art. 63delle disposizioni di attuazione al codice civile espressamente sancisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Ciò significa che il Condominio può richiedere dette somme anche al nuovo proprietario, il quale si dovrà poi rivalere sul vecchio proprietario. Le spese ripetibili nei confronti del nuovo proprietario concernono espressamente tutto ciò che è ricompreso nella c.d. “gestione ordinaria” mentre per tutto quello che riguarda le spese di natura straordinaria, queste ultime debbono essere corrisposte esclusivamente di chi rivestiva la qualità di proprietario nel momento in cui le medesime sono state deliberate. Ciò che conta è innanzitutto la data della stipula dell’atto di compravendita (non la comunicazione all’amministratore) e, in secondo luogo, la natura della delibera assembleare, la quale deve essere completa nei suoi elementi essenziali oppure quanto la medesima spesa sorge concretamente. In tale ultima ipotesi rientrano le spese relative ai giudizi pendenti in quanto la Suprema Corte di cassazione (Cass. Civ. 10405/201)ha applicato il suddetto principio anche con riferimento alle spese legali sorte successivamente ad una sentenza di condanna inflitta al Condominio.
In particolare, la Corte di Cassazione ha dichiarato che l’obbligo di corresponsione delle spese legali viene ad esistere non al momento in cui viene instaurato un giudizio, bensì quando viene pronunciata la Sentenza. Pertanto, anche se il giudizio è stato instaurato in un momento precedente all’acquisto dell’immobile, se dopo la stipula dell’atto di compravendita viene pronunciata una Sentenza che condanna il Condominio, le spese legali saranno imputabili esclusivamente al nuovo proprietario.
