Locazioni: La concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale può integrare sia un affitto di azienda, sia una locazione di immobile
La Suprema Corte di Cassazione ha precisato che la concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale può integrare sia un affitto di azienda, sia una locazione di immobile a seconda che, sulla scorta della effettiva e comune intenzione delle parti, in relazione alla consistenza del bene ed a ogni altra circostanza del caso concreto, risulti che l’oggetto del contratto sia un’entità organica e capace di vita economica propria, della quale l’immobile configura una mera componente, in rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri elementi aziendali, ovvero sia in via principale l’immobile medesimo, ancorché dotato di accessori, come entità non produttiva (Cass. 15210 del 2005).
Sul punto, la Giurisprudenza ha fatto concreta applicazione dei principi suesposti ritenendo che un elemento discretivo decisivo tra locazione e affitto d’azienda è dato dalla preesistenza dell’impresa, o dalla preesistenza dell’elemento organizzativo sui beni oggetto del contratto. Pertanto, qualora l’impresa sia iniziata dall’avente causa, o sia costui a dare per la prima volta una organizzazione ai beni cedutigli in godimento, non potrà parlarsi di affitto di azienda bensì di locazione commerciale, con la conseguenza che la disciplina applicabile al rapporto tra le parti sarà quella dettata dalla L. n. 392 del 1978.
La disciplina delle due figure contrattuali è però ben diversa, essendo quella della locazione commerciale più stringente della seconda, lasciata invece perlopiù all’accordo delle parti. Infatti, nelle locazioni commerciali il conduttore viene tutelato con vari istituti prevedendo, ad esempio, che in caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una procedura concorsuale, il conduttore ha diritto a un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto qualora l’attività sia aperta al pubblico.
Ancora, sempre nell’ottica di tutela del conduttore la legge prevede una durata minima del contratto di sei anni per le attività industriali, commerciali e artigianali e di nove anni per le attività alberghiere (art. 27, L. n. 392 del 1978). Ai sensi dell’art. 79, L. n. 392 del 1978, è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto.
A ciò si accompagna il sistema del primo rinnovo automatico: l’art. 28, infatti, prescrive che il contratto si rinnovi automaticamente di sei anni in sei anni ovvero di nove anni in nove anni se non viene intimata disdetta nel rispetto di un termine perentorio di preavviso (rispettivamente di dodici o diciotto mesi) prima della scadenza.
La medesima norma precisa che alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare la facoltà di disdetta “soltanto per i motivi di cui all’art. 29 con le modalità ed i termini ivi previsti”, mentre l’art. 29 enumera i “motivi” che soli possono giustificare il diniego di rinnovo, specificando altresì le modalità nel rispetto delle quali il locatore può esercitare la facoltà di diniego.
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Si tratta, a bene vedere, di una disciplina di particolare rigore, nella quale la incisiva limitazione della possibilità per il locatore di recedere alla prima scadenza del rapporto contrattuale è accompagnata da prescrizioni di decadenze e di nullità. Altresì, nel caso di locazione commerciale è da considerare anche la previsione dell’art. 38 della L.392/78, ovvero il diritto di prelazione a favore del conduttore nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato.
Nel caso di contratto di affitto di azienda, invece, non sono applicabili le Norme previste per le locazioni commerciali, a meno che le parti non vogliano inserirle loro sponte sul corpo contrattuale.
Inoltre, la durata del contratto è liberamente determinabile dalle parti, non essendo prevista una durata minima legale e può quindi essere determinata in un numero di anni predeterminato, eventualmente prorogabile, oppure può avere durata molto breve, anch’essa prorogabile. Del pari della durata anche la determinazione del corrispettivo del contratto di affitto di azienda è lasciata nella piena e completa disponibilità delle parti.
